Chào các bạn, hôm nay Hà cùng các bạn sẽ thảo luận về một chủ đề rất thú vị mà bất cứ vợ chồng trẻ nào cũng gặp phải, đó là khi mới chỉ tích góp được một số tiền tầm 30-50% giá trị căn nhà muốn mua, chúng ta nên vay thêm tiền ngân hàng để mua nhà hay nên tiếp tục thuê nhà và để số tiền đó gửi tiết kiệm hoặc kinh doanh? Ở đây chúng ta chỉ thảo luận về khía cạnh tài chính là khi mua nhà hay thuê nhà thì sẽ lãi hơn chứ không xét đến các yếu khác như tinh thần, nhu cầu công việc…

Giả sử rằng bạn đang có một số tiền là A gửi ngân hàng, ước tính bằng 30 – 50% giá trị căn nhà bạn dự định mua, giá căn nhà hiện tại là B, bạn vẫn đang đi thuê nhà với tiền thuê hàng tháng là C.

Thuê nhà trên khía cạnh tài chính cá nhân

• Bạn gửi tiết kiệm số tiền A vào ngân hàng kì hạn 1 tháng và có thể hưởng được lãi suất tiết kiệm từ số tiền này, hiện tại Hà lấy lãi suất là 6% / 1 năm, tức tương đương 0.5% / 1 tháng.
• Bạn không phải chịu áp lực trả nợ hàng tháng nên sẽ chi tiêu cho cuộc sống thoải mái hơn, thậm chí nếu không biết cách quản lý chi tiêu hợp lý, rất có thể bạn sẽ tiêu hết số tiền kiếm được hàng tháng.
• Tùy thuộc tổng thu nhập 2 vợ chồng, bạn có thể chọn thuê nhà với giá hợp với kinh tế của gia đình mình, không nhất thiết phải cần số tiền lớn.
• Bạn phải chi thêm 1 khoản tiền chênh cho điện, nước, rác bởi một số chủ nhà cho thuê kinh doanh điện, nước theo giá của riêng họ và thường cao hơn nhiều so với giá nhà nước quy định cho hộ gia đình.

Mua nhà trên khía cạnh tài chính cá nhân

• Bạn bị mất số lãi có được nếu đem khoản tiền A đó gửi tiết kiệm trong ngân hàng với lãi suất 6% / 1 năm = 0.5% / 1 tháng. Số tiền mất là: A x 0.5% / 1 tháng.
• Bạn phải trải nợ ngân hàng khoản lãi tầm 12% / 1 năm = 1% / 1 tháng, số tiền này bạn có thể xem như mất hoàn toàn cho ngân hàng. Số lãi là: (B-A) x 1% / 1 tháng
• Bạn cần để dư thêm 1 khoản tiền để trả nợ gốc cho ngân hàng, khoản tiền này sẽ trừ vào số nợ mà bạn đã vay ngân hàng, vẫn là tiền của bạn chứ không bị mất, vì thế bạn cứ xem như tiền vẫn ở trong túi bạn.
• Ngược lại bạn sẽ tiết kiệm được tiền thuê nhà hàng tháng.
• Bạn được sử dụng điện, nước, rác… các dịch vụ khác theo giá hộ gia đình, giả sử tiền chênh (điện, nước, rác…) khi thuê nhà – (điện, nước, rác…) khi mua nhà là D (thuê nhà thì các dịch vụ thường cao hơn mua nhà).
• Giả sử trong 10 năm căn nhà của bạn tăng lên thành E, như vậy khoản lãi vô hình hàng tháng bạn có được là (E-B) / 120 tháng. Tùy thuộc thị trường có thể vài năm giá nhà bạn không tăng nhưng vài năm sau giá lại tăng mỗi năm vài chục %, nên chúng ta lấy 1 chu kỳ kinh tế 10 năm để tính trung bình.

Các chi phí thường xuyên của gia đình như gửi xe, phí dịch vụ nếu bạn thuê chung cư, tiền internet… thì kể cả thuê nhà hay mua nhà bạn cũng cần chi 1 khoản như vậy nên chúng ta có thể xem là cân bằng cả khi thuê nhà và mua nhà.

Nên mua nhà hay thuê nhà?

Như vậy theo cách tính trên bạn sẽ tính ra được lời/lỗ khi mua nhà là:

C + D + (E-B) / 120 – A x 0.5% – (B-A) x 1% = C + D + (E-B) / 120 + A x 0.5% – B x 1% = X

Công thức quyết định xem nên mua nhà hay thuê nhà?

Nếu X > 0: Bạn nên mua nhà vì nó có lợi hơn về tài chính cho gia đình bạn.

Nếu X < 0: Bạn nên thuê nhà và tiết kiệm thêm 1 khoản thu nhập để làm tăng A, giảm số tiền mua nhà B xuống.

Một số ví dụ cụ thể

Gia đình 1: Bạn đã có 400 triệu (A) và dự định mua căn nhà giá 1.3 tỉ (B) (tương đương bạn đã có 30% chi phí căn nhà dự định mua), hiện tại bạn đang thuê nhà với chi phí 3.5 triệu / 1 tháng (bạn đã tiết kiệm được 400 triệu thì chi phí thuê nhà như vậy là hợp lý). Giả sử các dịch vụ điện, nước, internet, gửi xe… chủ nhà tính như giá nhà nước quy định cho hộ gia đình (D=0). Sau 10 năm giá nhà tăng 50% lên thành 1.95 tỉ (E) (chung cư cũng sẽ tăng do tiền mất giá, còn nhà đất chắc chắn còn tăng mạnh hơn).

Theo công thức trên ta có: C + D + (E-B) / 120 – A x 0.5% – (B-A) x 1% = 3.5 + 0 + (1950 – 1300) / 120 – 400 x 0.5% – (1300-400) x 1% = 3.5 + 0 + 5.42 – 2 – 9 = -2.08 triệu. Có nghĩa nếu đi mua nhà bạn sẽ lỗ 2.08 triệu / 1 tháng chứ không phải mất tiền lãi cho ngân hàng là (1300-400) x 1% = 9 triệu / 1 tháng, vì thế bạn nên thuê nhà.

Gia đình 2: Bạn đã có 650 triệu (A) và dự định mua căn nhà giá 1.3 tỉ (B) (tương đương bạn đã có 50% chi phí căn nhà dự định mua), hiện tại bạn đang thuê nhà với chi phí 4.5 triệu / 1 tháng (bạn đã tiết kiệm được 650 triệu thì chi phí thuê nhà như vậy là hợp lý). Giả sử các dịch vụ điện, nước, internet, gửi xe… chủ nhà tính như giá nhà nước quy định cho hộ gia đình (D=0). Sau 10 năm giá nhà tăng 50% lên thành 1.95 tỉ (E).

Theo công thức trên ta có: C + D + (E-B) / 120 – A x 0.5% – (B-A) x 1% = 4.5 + 0 – (1950-1300)/120 – 650 x 0.5% – (1300-650) x 1% = 4.5 + 0 + 5.42 – 3.25 – 6.5= 0.17 triệu. Có nghĩa nếu đi mua nhà bạn sẽ lãi 170 nghìn / 1 tháng chứ không phải mất tiền lãi cho ngân hàng là (1300-650) x 1% = 6.5 triệu / 1 tháng, vì thế bạn nên mua nhà.

Kinh nghiệm quản lý tài chính để mua được nhà là gì?

Tất nhiên có căn nhà mơ ước để an cư lạc nghiệp luôn là ước mơ của tất cả các cặp gia đình trẻ. Vì thế dựa trên công thức trên, để có lợi hơn khi mua nhà bạn nên:

• Giảm mức chênh lệch giữa giá trị căn nhà bạn muốn mua và số tiền tiết kiệm bạn đang có, chính là (B-A) càng nhỏ càng tốt, bạn nên có ít nhất 50% giá trị căn nhà khi tính đến việc có nên mua nhà.
• Tìm căn nhà, mảnh đất mà trong 10 năm giá trị căn nhà có thể tăng lên càng nhiều càng tốt, như vậy số lãi vô hình (E-B)/120 càng lớn.
• Nếu bạn đang thuê nhà với chi phí lớn (A lớn) thì X có khả năng dương càng cao, bạn càng có cơ hội nên mua nhà sớm sẽ tốt hơn !

Bài viết là quan điểm và ý kiến cá nhân tác giả dựa trên kinh nghiệm quản lý tài chính, đầu tư 10 năm qua. Nếu bạn có ý kiến hoặc quan điểm thế nào hãy để lại bình luận bên dưới nhé!

Chúc bạn và gia đình quản lý chi tiêu gia đình hợp lý để có thể sớm có được căn nhà mơ ước!